Wer eine Immobilie vermietet, hat grundsätzlich das Recht, diese bei Eigenbedarf selbst zu nutzen. Doch seit den jüngsten Neuregelungen zur Eigenbedarfskündigung stehen Vermieter unter strengerer Beobachtung. Gerichte prüfen genauer, ob der Eigenbedarf nachvollziehbar und rechtlich sauber begründet ist.

Was bedeutet Eigenbedarfskündigung?

Eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Eigentümer die vermietete Wohnung oder das Haus für sich selbst, nahe Angehörige oder bestimmte Haushaltsangehörige benötigt. Dazu zählen etwa Kinder, Eltern, Enkel oder pflegebedürftige Verwandte.

Die neuen Anforderungen ab 2025

Genaue Begründungspflicht: Es reicht nicht mehr, nur allgemein „Eigenbedarf“ anzugeben. Der Vermieter muss detailliert darlegen, wer einzieht und warum.
Verhältnismäßigkeit: Gerichte prüfen strenger, ob die Kündigung wirklich gerechtfertigt ist oder ob alternative Wohnmöglichkeiten bestehen.
Härtefallregelung: Mieter können sich leichter auf soziale Härten berufen (Alter, Krankheit, lange Mietdauer). Dann kann die Kündigung unwirksam sein oder deutlich verlängerte Fristen haben.
Kündigungsfristen: Je nach Wohndauer zwischen 3 und 9 Monaten. Bei Widerspruch wegen Härtefällen kann sich die Frist erheblich verlängern.

Was Vermieter jetzt beachten sollten

Vor einer Kündigung unbedingt prüfen, ob der Eigenbedarf konkret und plausibel ist.
Kündigungsschreiben immer schriftlich und rechtlich einwandfrei formulieren.
Möglichst frühzeitig den Dialog mit den Mietern suchen – Transparenz schafft Vertrauen und reduziert Konflikte.
Bei Unklarheiten anwaltlichen Rat einholen, um unnötige Prozesse zu vermeiden.

Warum das Thema auch für Käufer wichtig ist

Wer eine vermietete Immobilie kaufen möchte, sollte die neuen Eigenbedarfsregelungen kennen. Denn eine spätere Eigennutzung ist zwar möglich, aber deutlich anspruchsvoller geworden. Wer plant, eine Wohnung oder ein Haus selbst zu beziehen, muss die verlängerten Fristen und strengeren Anforderungen einkalkulieren.

👉 Mit den neuen Regeln gilt mehr denn je: Sorgfalt vor Schnelligkeit.
Vermieter sollten sich rechtlich absichern, bevor sie kündigen. Käufer wiederum sollten vor einem Erwerb genau prüfen, welche Mietverhältnisse bestehen – und wie realistisch eine spätere Eigennutzung ist.