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Geerbte Immobilie: Wann sich Verkauf lohnt – und wann besser nicht

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Am Erbe hängt mehr als Nostalgie – 2025 stehen viele Erben vor der Entscheidung: behalten oder verkaufen? Entscheidend sind Fristen, Steuern, Miterben und mögliche Konflikte – damit Sie bestens informiert entscheiden können.

So funktioniert die Spekulationsfrist bei geerbten Immobilien
Der entscheidende Zeitpunkt ist der ursprüngliche Kauf durch den Erblasser – nicht der Erbfall. Wurde die Immobilie vor mindestens zehn Jahren erworben, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an Vermögenszentrum+1Deutsches Erbenzentrum+1ERBMANUFAKTUR+9Erbrechtsinfo.com+9ImmoScout24+9.


Alternativ kann die “Dreijahresregel” greifen: Wenn Erblasser oder Erbe im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren in der Immobilie gewohnt haben, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei Heid Immobilienbewertung+1Vermögenszentrum+1.

Erbschaftsteuer und Familienwohnheim-Freibetrag
Kinder, die das Elternhaus bewohnen und das übernommene Familienheim beträgt bis zu 200 m², können die Erbschaftsteuerfreiheit nutzen – vorausgesetzt, sie wohnen dort zehn Jahre lang dauerhaft immoverkauf24 GmbH+2Vermögenszentrum+2ImmoScout24+2.

Warum eine professionelle Wertermittlung sinnvoll ist
Der Verkehrswert sollte unbedingt von einem Gutachter ermittelt werden – wichtig für Verkaufspreis, Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer Heid Immobilienbewertung+2immoverkauf24 GmbH+2Erbrechtsinfo.com+2. Zustand von Bau, Energieeffizienz, Lage, Infrastruktur und Marktsituation entscheiden, ob ein Verkauf jetzt oder später wirtschaftlich ist.

Wenn mehrere Miterben beteiligt sind
Erben müssen grundsätzlich einstimmig zustimmen, sonst droht eine Erbengemeinschaft mit Blockade. Dann bleibt als letzte Möglichkeit die Teilungsversteigerung, die langwierig, kostenintensiv und oft unter Marktwert abläuft ERBMANUFAKTUR+14Deutsches Erbenzentrum+14HEREDITAS Ratgeber Erbengemeinschaft+14.


Alternative Lösungen:

Verkauf mit Auszahlung einzelner Anteile, Erbteilsverkauf oder Einsatz eines externen Moderators wie Makler oder Mediator .

Sanierungspflichten und Instandhaltungsaufwand
Erforderliche Reparaturen wie Wasser-, Dach- oder Heizungsmängel müssen bis zum Verkauf mitgetragen werden – ansonsten drohen Preisabschläge. Es kann jedoch sinnvoll sein, kleinere Sanierungen durchzuführen, um den Verkaufswert zu steigern.

Rechtliche Anforderungen und Organisation
Ein Erbschein ist nötig, wenn kein notarielles Testament existiert. Auch eine notarielle Auseinandersetzung (z. B. Teilungs- oder Abfindungsvertrag) kann erforderlich sein.
Wenn ein Miterbe seinen Anteil verkaufen möchte, sind Vorkaufsrechte und Fristen zu beachten.

Ihr 6-Punkte-Plan für einen erfolgreichen Verkauf:

  1. Fristen prüfen (Spekulationsfrist, Dreijahresregel, Erbschaftsteuer, Familienwohnheim)
  2. Erbschein & Grundbucheintrag organisieren, Zustimmung Miterben sicherstellen
  3. Verkehrswert und Sanierungsbedarf durch Gutachter ermitteln
  4. Steuerberatung einbinden
  5. Verkaufsstrategie festlegen: selbst, gemeinsam oder mit Makler
  6. Konfliktlösung klären: Vereinbarung, Auszahlung, Mediator, Makler

Wann sich ein Verkauf lohnt:

  • Spekulationsfrist ist erfüllt oder Dreijahresregel greift
  • Kein Sanierungsstau oder Sanierungskosten übersteigen den Wertzuwachs
  • Erbengemeinschaft unproblematisch oder moderierbar

Wann besser abgewartet wird:

  • Fristen noch nicht erfüllt (z. B. bei bevorstehendem zehnjährigen Besitz oder Wohnnutzung)
  • Eigennutzung als Alternative sinnvoll ist
  • Familienheim-Freibetrag genutzt werden soll

Als Dorfmakler unterstütze ich Sie regional mit Netzwerk, Beratung und Moderation – von Gutachtern über Steuerberater bis zu professionellen Verkaufspartnern. Sprechen Sie mich gerne an.

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